Built-to-suit (BTS) — это модель строительства объектов недвижимости, когда девелопер возводит здание по индивидуальному техническому заданию заказчика, включая планировку, нагрузки и инженерные параметры. По завершении строительства сторон заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи. Данный подход отличается от спекулятивного строительства, предлагающего стандартные помещения под усреднённый спрос, и позволяет заказчику получить идеально адаптированное пространство, а девелоперу — гарантированного клиента.
В России формат BTS получил массовое распространение лишь за последние несколько лет, особенно в складском сегменте, подстёгиваемом ростом онлайн-торговли и дефицитом качественных площадей. По данным NF Group, к марту 2026 года в Санкт-Петербурге и области BTS-проекты занимают около 20% качественной складской недвижимости — 1,3 млн м² из 6,4 млн м². С 2019 года объем сделок в формате BTS значительно вырос, достигнув в среднем 187 тыс. м² в год.
Ранее основными клиентами BTS были продуктовые сети и ретейл, однако с 2021 по 2023 годы маркетплейсы стали лидерами, заключив сделки на 592 тыс. м² — больше, чем все остальные отрасли за предыдущие восемь лет. При этом часть BTS-площадей была переориентирована на спекулятивные объекты из-за изменения планов арендаторов.
Рынок испытывает избыток предложения, что снижает привлекательность новых BTS-контрактов, а структура сделок смещается в сторону купли-продажи, обусловленной высокими ставками кредитования. В офисном сегменте BTS остается редкостью из-за сложности технических требований и ограниченного числа крупных клиентов.
Производственный сектор демонстрирует растущий спрос на индивидуальные решения с особыми техническими характеристиками — от грузоподъемного оборудования до повышенного энергопотребления. Здесь девелоперы все чаще выступают консультантами, помогая формировать технические задания и оптимизировать проекты с учетом бюджета и инженерных решений.
Таким образом, рынок BTS в Санкт-Петербурге и Ленобласти прошел этап бурного роста, столкнулся с избытком предложения и меняет структуру сделок под влиянием экономической конъюнктуры, при этом производственный сегмент становится основным полем для индивидуального строительства.